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最終更新日: 2022-06-22 05:50:32
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2022年04月05日 11:33
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深刻な不動産高騰問題
尹次期政権の手腕に期待

 数々の失政を繰り返してきた文在寅政権だが、特に住宅高騰問題は深刻だ。価格を抑制できず、不動産バブルを招き、住宅価格は5年間で2倍近くに高騰した。今後も上昇し続けるのか、あるいは暴落するのか、どちらの方向に進むにしろ、問題が待ち受けている。次期政権の慎重な舵取りが注目される。

 国際通貨基金(IMF)は3月28日、理事会にて「韓国年次協議結果報告書」を発表した。
同報告書のなかで、韓国は、家計負債と不動産価格について厳重に警戒しなければならない状況だとした。文在寅政権が推進してきた不動産政策についても苦言を呈し、「不動産投機の需要抑制のための税制が十分に効果を出しているのか再検討すべき」とし、「民間の住宅供給を増やす誘引策が必要だ」と指摘。
文政権は発足後、実に20回以上にわたって不動産政策を行ってきたが、その度に住宅価格が反騰した。ソウルでは、マンション価格が平均年収の18倍となっており、東京の13・3倍(新築)を大きく上回る状態だ。KB国民銀行によると、2017年5月の政権発足から22年1月までの4年8カ月間で、ソウルのマンション価格は2・2倍となった。
文政権は、複数の住宅保有者、短期投資家を対象に総合不動産税、譲渡所得税を強化してきたが、これらの政策がかえって住宅供給の減少につながった。また、住宅供給なしに規制を強化すれば、価格が高騰することは明らかだった。
尹錫悦次期大統領の不動産政策の二つの柱は「供給拡大」及び「規制緩和」である。尹氏は「住宅は需要があるところに供給されなければならず、そのため誤った規制や税制は果敢に革新しなければならない」とし、「最も基本的には需要に合わせて実際の市場に物件の売り出しがあり、新しい供給が行われることが重要だ。そのためには住宅建築に対する規制緩和が伴わなければならず、宅地供給も行わなければならない」と述べている。
供給拡大案として、大統領在籍5年間で新規250万戸(そのうちソウルなど首都圏が130万~150万戸)の供給案を打ち出した。年間50万戸の供給となる。現在、首都圏の新築マンションは年間3万戸程度に過ぎない。
「規制緩和」に関しては住宅担保借入比率(LTV)を70%に一本化し、不動産減税政策も打ち出す計画だ。
だが、筋書き通りにいくほど容易なことではない。
短期的には、規制緩和や減税の効果により不動産の価格が上昇する可能性が高い。韓国不動産市場は”投機”といった側面も大きい。
現在、世界的に金利引き上げに向かっているが、IMFの報告書でも指摘されたように、不動産問題とともに家計負債の増大は韓国では大きな問題だ。抑制策も含め、増え続ける家計負債に慎重に対処しなくてはならない。
住宅の供給計画が進めば、価格の上昇は抑制されるだろう。だが、ひとたび供給過多となれば市場は逆転し、不動産バブルがはじける危険性もある。バブルが崩壊すれば、デフォルトを誘発し、韓国経済にとって致命傷になりうる。不動産バブルをどのように軟着陸させることができるか、難題であることは現時点でも容易に想像できる。
人口減少の弊害も近い将来、予測される。現在、韓国では急速に人口が減少しており、住宅供給量が適正値を超えれば、大量の売れ残りと空室が出る状況も想定される。異常なまでに価格が高騰した不動産問題を解決するために、尹錫悦次期政権の手腕が期待される。

 

2022-04-06 0面
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