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最終更新日: 2020-09-16 00:00:00
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2020年06月24日 00:00
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加熱する不動産投資 「チョンセ」活用の購入を抑制へ

 韓国で不動産価格の高騰が止まらない。これまでの各種規制の効果もなく、持続的な住宅価格の上昇を許してきた。コロナ禍でも不動産価格の高騰が止まらないなか、政府は17日、新たな不動産投資規制を発表した。韓国独特の賃貸制度「チョンセ」を活用したマンション購入などを抑制するものだ。

 度重なる規制にもかかわらず、昨年下半期から住宅価格が上昇している。
とくに規制の網がかかっていない世宗地域では、継続的に不動産価格が上昇、過去1年間の累積上昇率は11・50%に達した。投資規制の厳しいソウルでさえ、再上昇の様相となっている。
さまざまな規制のもと、ソウルではマンションの新規分譲が難しくなってきているが、逆にそれが投資熱をあおっている側面がある。今年ソウルで売り出したマンションの平均申し込み競争率は3桁に迫っている。仁川と京畿道も似たような状況だ。
規制によって物件が減少したため、逆に購入後売却すると、確実に数億ウォンの差益を見込めることから、マンション購入がギャンブルの「ロト」のようになってしまっている。
韓国の不動産投資は、2017年あたりから過熱してきた。背景には、低金利により市場に流出した資金が増え、朴前政権下で規制緩和などによる価格上昇への期待がふくらんだことが影響した。ソウルの集合住宅の販売価格は17年に約13%、景気減速が鮮明となった18年でも同18%程度上昇した。この3年間、ソウルの「優良物件」は右肩上がりが続き、分譲時に比べて5億ウォン以上値上がりしたマンションもある。
5月20日には、ソウル市内で売れ残ったマンション3室(購入キャンセル分)の分譲の再募集に26万人が応募した。
そのような状況下、国土交通省と企画財政部、金融委員会は17日、ソウル庁舎で「住宅市場の安定のための管理方策」(6・17不動産対策)を発表した。21番目の不動産対策となる今回の政策は、ソウルを含む首都圏の住宅価格の上昇幅の抑制をより強化するものだ。今回、強化されたのはチョンセと再建築マンションに関する規制が中心だ。
チョンセは韓国独特の賃貸システムで、契約時に家賃を払う代わりに住宅価格の5~8割程度の保証金を貸し手に払う。保証金は、契約終了時に借り手に全額返還される。貸し手は、受け取った保証金を資金運用して、利子等の収入を得る仕組みになっている。
これまでチョンセの資金を融資として受けて、それを利用し不動産を購入するなどが問題となっていた。
今回の規制は、チョンセ資金融資を受けた後、ソウルと首都圏の地域(チョンセ規制の対象地域)で3億ウォン以上のマンションを購入した場合、融資で受けた資金をすぐに返済しなければならないというもの。ソウル地域の3億ウォン以下のマンションは3・5%程度と言われており、事実上、チョンセを利用している住民は、マンションの購入が難しくなる。
再建築規制も強化される。2年以上居住しなければ再建組合員が新しいマンションを購入できなくなる。さらにマーケティング・賃貸事業者等の法人の住宅ローンが全面禁止され、法人保有住宅の総合不動産税と譲渡所得税税率も引き上げられる。住宅ローンを利用し規制地域内の不動産を購入した場合、現在の家を6カ月以内に売却し、購入した不動産に居住しなくてはならなくなる。
これまで韓国政府は住宅価格の上昇を警戒し、所有者への税率引き上げなどの対策を打ってきたが、それでも不動産バブルは収まらない。一方、自由経済下での政府の強い規制に対し、”社会主義的政策だ”と反発する声もあがる。いずれしろ「不動産以外の投資先が見つからない」という声も多く当面、過熱する投資に歯止めをかけるのは難しいとする見方が多い。

2020-06-24 2面
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