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最終更新日: 2019-12-04 16:14:24
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2019年11月13日 00:00
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不動産投資の過熱抑制へ
「宅地分譲価格上限制」施行

 上昇を続ける不動産価格を沈静化するため、文在寅政権は8日から「宅地分譲価格上限制」を施行した。これにより同法の適用地域では、政府が決めた不動産価格を超えた価格での不動産の売買はできなくなる。

ソウル27地域を指定

 文在寅政権は8日から「宅地分譲価格上限制」を施行した。
これは、民間が供給するマンションに対して、土地代と建築費、建設会社の適正な利益を合計した価格を政府が判断し、それを販売価格の上限とするもの。
同制度は、盧武鉉政権時には積極的に推進されていたが、民間については2014年に規制を大幅に緩和。朴槿恵政権時の15年4月以降、適用事例が1件もなくなり、形骸化していた。
文政権が同制度を再導入したのは、分譲価格の上昇が際だっていることからだ。昨年6月初めから今年5月末までの1年間、ソウルで民間が供給した新築マンションの分譲価格は、平均で12・54%上昇した。不動産規制を施行しながらも、分譲価格の高騰に歯止めがかからなかった。
6日には、国土交通部が住居政策審議委員会を開き、規制対象地域を決定した。対象となるのは、江南4区45洞のうち22洞、麻浦区1洞、龍山区2洞、城東区1洞、永登浦1洞など計27洞。
「宅地分譲価格上限制」地域に指定されたことから、これらの地域の民間宅地で分譲される一般アパート(マンション)は8日から規制の対象となった。再開発・再建築するマンションは、来年4月29日以降に入居者募集を申請したものが、分譲価格上限制の適用を受けることになる。
これらのマンションは、分譲価格が周辺相場に比べて20~30%安く供給されると予想されている。また、マンション購入者は5~10年の転売制限、および2~3年の実居住義務も付与される。
低迷する経済のなかでの不動産投資の過熱は、大きな問題であった。しかし、国が民間のマーケットに制限を加える今回の政策に対して、「社会主義的」だと批判する声も多い。また、価格に上限を設けることで供給が減り、中長期的には住宅価格の上昇につながりかねないという懸念もある。
一方、家計債務の問題も顕在化する危険性がある。家計債務の多さは韓国経済のなかでもっとも大きな問題のひとつだ。不況がさらに進めば、融資の返却が滞る危険性が高いと以前から指摘されてきた。この家計債務の74%を占めているのが住宅ローンだ。韓国の住宅ローンは一定期間、元金を払わず利息のみを支払うという方法も採用されていたため、購入から一定期間は返済の負担が少なく、不動産投資が過熱した。利息支払いのみの期間が終了すれば元本の返済が始まるが、この時点でマンションは値上がりをしているので、売却すれば利益が出るからだ。しかし、今回の措置でマンション価格が下落した場合、ローン返済が一斉にこげつく危険性もある。
一方、「宅地分譲価格上限制」の指定範囲に疑問を持つ専門家も多い。今回指定された地域は、不動産投資がもっとも過熱した地域のみにとどまっている。今年に入っての不動産価格の上昇は、以前から不動産投資が盛んだった江南区以外にも拡大している。ソウル中心地だけではなく、京畿道果川、光明、河南の各市と城南市盆唐などはマンション価格の上昇率がソウルを上回っているのが現状だ。 
国土交通部は「今回指定されなかった地域に対してはモニタリングを強化し、市場不安を誘発する兆しが見られた場合、追加指定を検討する」と明かした。

2019-11-13 2面
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