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最終更新日: 2017-09-22 02:13:50
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2017年08月15日 00:00
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新たな不動産対策発表
規制強化で市場の混乱も

 政府は、投機目的の不動産取引を阻止する規制強化策を発表した。高額所得者と大企業対象の増税に続くものだが、「過剰なポピュリズム政策を乱発し経済活動の足を引っ張っている」との批判の声も上がっている。今回の不動産政策も、さまざまな問題を抱えており、不動産市場は混乱に陥っている。
文在寅政権は2日、住宅価格の高騰を抑制するため、新たな不動産対策を発表した。住宅融資の規制と、複数の住宅保有者の住宅譲渡差益課税を強化するものだ。特に不動産投資の代表である再建築マンションに対する規制が強化された。
発表された政策は、ソウル市全体を投機過熱地域に指定し、指定地域の投資用住宅の購入者の住宅担保貸出比率などを引き下げるというもの。追加購入のたびに同比率はさらに低下する仕組み。また、入居後2年を経過しないと分譲権の売買はできなくなる。さらに住宅投資に伴うキャピタルゲイン税を引き上げる。
投機地域として指定されたのは、江南4区を含むソウル市内の11区と世宗市。ソウルの残り全ての地域と京畿果川市なども投機過熱地区に指定する。
不動産対策を発表した翌3日、銀行窓口と不動産市場は大混乱に陥った。銀行窓口には担保認定割合(LTV)と総負債償還割合(DTI)の限度縮小により、融資に対する問い合わせが相次いだ。また、ソウル江南区の再建築マンションでは、2年居住しないと売買できないという規制に対して不満の声が上がっている。再建築マンションの所有者は投資家だけではない。「マンションを売って老後資金を用意しようと思ったが、今回の措置で計画が台なしになった。すべての再建築マンションの所有者を投資家としてくくっていいのか」と訴える人もいる。
韓国の歴代政権は、住宅ローン要件の緩和や低金利が招いた不動産市場の過熱を抑制するために、繰り返し不動産対策を行ってきた。文政権も政権スタート後、6月に不動産対策を発表したことがある。調整地域での不動産購入についてLTVとDTIを10%ずつ下げた。しかし、施行後1カ月の間に売買価格が1億ウォン以上も急騰した再建築マンションがあるなど、効果はあがらなかった。
今回の措置に対して金東●経済副首相は「対策の効果と市場状況を綿密に点検し、必要な場合には安定化のための追加措置も検討する」と、今後も規制を強化することを示唆した。また、不動産政策を担当している金秀顯大統領府社会首席秘書官は「江南区域など一部地域の不動産価格上昇は正常とはいえない」とし、「文政権は不動産価格問題に対して退かないだろう」と言明。
次なる不動産対策として、国税庁が江南圏にマンションを購入する多住宅保有者と再建築マンション売買者を対象にした大々的な税務調査に乗り出すと発表した。
文政権の政策に対して批判の声もあがっている。
すべて投資目的を前提とした対策であるため、前述のように被害を受ける「普通の市民」が出てくる。住宅普及率が全国で最も低いソウルの住宅不足が、さらに悪化する危険性もある。ソウルでは、来年度予測として、8万戸ほど住宅が不足するとされている。 
不動産関係者は、「ソウルは住宅の供給がもっとも少ない地域」とし、「住宅需給は、中長期で計画を立てないといけない。適正量をしっかりと維持しないと、市場の不安心理をあおることになる」と話す。
今回の対策により再建築・再開発事業が鈍化し、住宅供給がさらなる悪化を招くことは明らかだ。

2017-08-15 9面
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